В среду, 21 октября, российские СМИ сообщили, что с начала месяца сразу три крупных банка подняли ставки по «рыночным» ипотечным кредитам. Банк «ДОМ.РФ» увеличил ставку с 18,3% до 18,8%, «Газпромбанк» — на 0,2 процентного пункта, ПСБ — на 0,44 п. п. Однако рост этот начался еще в июне: банки устали верить в скорое снижение ключевой ставки ЦБ. На 30-летнем горизонте при кредите в 10 млн рублей речь идет о лишних 4 тысячах рублей в месяц и в итоге 1,5 миллиона переплаты.

Проблема в том, что определенный — такой же ползучий и малозаметный — рост средней по рынку ставки по «рыночным» ипотекам Центробанк фиксирует еще с июня. Тогда впервые с февраля 2025 года этот показатель перестал постоянно падать и подрос с майских 17,7% до 18% к началу сентября. Еще в сентябре ставки выросли у банков «Санкт-Петербург» и «Уралсиб» — на 0,5% и 0,2% соответственно. В очень крупном банке еще в сентябре скидка за оформление зарплатной карты составляла 0,7 п. п., а сегодня уже всего 0,3. И даже у крупнейших банков ставка по ипотеке без льгот вполне может быть 20,4%. Банки говорят, что деньги становятся для них все дороже.

Ипотека давно не является способом покупки жилья для семьи, а лишь одним из инструментов, вспомогательным по отношению к продаваемой одновременно «другой» квартире. Без нее нормальная «семейная» квартира никак не покупается. Средний размер ипотеки по стране — 5,8 млн рублей. Банки отмечают заметный рост интереса россиян к «рыночной» ипотеке со второй половины этого года: люди активно меняют старые квартиры, в том числе «бабушкины», на более просторное и новое. Ипотека «с нуля» при честно накопленном родителями первоначальном взносе — это либо инвестиционные квартиры, либо жилье для повзрослевших детей. Средний срок ипотеки в стране сейчас 28 лет и 9 месяцев. В 10 городах-миллионниках средняя двушка эконом-класса стоит 10 миллионов рублей; на 30 лет это 150 тысяч рублей в месяц.

В том, что банки перестали снижать ставки по ипотеке, нет ничего удивительного: они заранее готовятся к более длительному периоду высоких ставок. ЦБ может повысить прогноз средней ключевой ставки на 2027 год до 13–13,5%, так что банкиры учитывают эти ожидания и заблаговременно повышают стоимость ипотеки, объясняет инвестбанкир Евгений Коган. При этом речь не обязательно идет о новом повышении самой ключевой ставки — просто прежние ожидания заметного смягчения денежно-кредитной политики в следующем году становятся менее реалистичными.

Наталья Мильчакова, ведущий аналитик Freedom Global, отмечает: «Тренд банков на повышение ставок по ипотеке напрямую, конечно, не помогает ЦБ РФ проводить денежно-кредитную политику. Регулятор при принятии решений по ключевой ставке ориентируется на динамику инфляции и инфляционных ожиданий, на макроэкономические параметры. Скорее, банки ожидают, что ключевая ставка минимум до конца 2026 года не будет снижаться, а кое-кто, возможно, не исключает и повышения, если инфляция будет расти, поэтому банки стараются действовать на опережение».

Игорь Додонов, аналитик ФГ «Финам», рассуждает: «Отдельные банки вполне могли немного скорректировать ставки по своим рыночным ипотечным программам вверх с учетом ослабления ожиданий в отношении дальнейшего смягчения монетарной политики Банка России, общего повышенного уровня процентных ставок в экономике, увеличения стоимости фондирования для банков из-за сохраняющегося структурного дефицита ликвидности в секторе». При этом он отмечает, что устойчивого и явного роста ставок по ипотеке в реальности пока не наблюдается.

Людмила Рокотянская, эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций», объясняет подробнее: «Во-первых, изменилась стоимость длинных денег в экономике. Сейчас доходности дальних ОФЗ уже выше 16% годовых. Во-вторых, изменились ожидания по динамике ключевой ставки — на прошлом заседании ЦБ взял паузу в снижении ключа, и на этой неделе рынок снова ожидает паузу. Третье — наблюдался отток с вкладов, в результате чего снижение ставок по вкладам сперва замедлилось, а по отдельным срокам банки ставки по вкладам подняли. Таким образом, стоимость фондирования для банков несколько возросла. А значит и свою маржу они закономерно регулируют за счет повышения стоимости кредитов».

Наталья Мильчакова указывает и на другую проблему: «Причиной повышения процентных ставок по ипотеке, на наш взгляд, стал высокий спрос на рыночную ипотеку в сентябре, когда объём выданных кредитов, по оценке „ДОМ.РФ“, вырос по сравнению с августом на 54% до 614 млрд руб., а количество выдач увеличилось на 46% до 125 тыс. кредитов. Таким способом банки борются, во-первых, с потенциальной просрочкой платежей по кредитам, во-вторых, пытаются сдержать ажиотажный спрос на кредиты даже при таких высоких ставках, чтобы не допустить „кредитного пузыря“, потенциально способного дестабилизировать банковскую систему».

За 9 месяцев 2026 года, по оценке сервиса «Домклик», выдачи рыночной ипотеки без учёта льготных программ удвоились — с 53 млрд руб. в январе текущего года до 114 млрд руб. в сентябре. По сравнению с аналогичным периодом 2025 года рост выдач рыночной ипотеки составил 18%, подчеркивает Наталья Мильчакова.

Людмила Рокотянская уверена: «Тот спрос, который предъявляется на программы льготной ипотеки, вряд ли будет активно перетекать в программы рыночной ипотеки. Классическую ипотеку в 18—19% годовых при минимальном первоначальном взносе сегодня большая часть населения страны позволить себе не может. Но при этом мы все-таки видим, что в этом году доля и объемы рыночной ипотеки существенно выросли. С чем это может быть связано? Скорее всего, снижение ставок по вкладам заставило людей задуматься о распаковке сбережений и приобретении жилья. При этом первоначальный взнос у таких заемщиков может в значительной мере покрывать большую часть стоимости жилья. Также возможна схема — берем рыночную ипотеку на 12 млн, затем продаем старую квартиру за 8 млн, направляем деньги в счет погашения долга, и на выходе имеем 4 млн долга, которые хоть как-то уже можно нормально обслуживать».

Большинство тех, кто сейчас берет ипотеку под высокие проценты, рассчитывают на рефинансирование через пару-тройку лет. Однако, по словам Рокотянской, есть подводные камни: «Во-первых, нужно сначала взять эту рыночную ипотеку, она не каждому доступна. Во-вторых, даже если вы можете по текущим ставкам взять ипотеку, то все равно необходимо оценить, насколько комфортен ежемесячный платеж — сможете ли вы с ним прожить три года? В-третьих, можно посмотреть на прогнозы макроэкономистов. Согласно свежему октябрьскому макроопросу Банка России (это опрос 32 независимых аналитиков), перекредитоваться под 8—10% получится не ранее 2029 года. Однако макроэкономисты не боги, и они не могут учесть всех нюансов будущего».

Даже если через три года удастся перекредитовать ипотеку под 8% годовых вместо 18, при взятии квартиры в кредит прямо сейчас спустя три года честных выплат по 150 тысяч рублей заемщик заплатит банку 5,4 млн рублей только процентов, а долг сократится всего на 33,5 тысячи рублей: из 10 млн рублей останется должен 9 966 503 рубля. За эти деньги — 150 тысяч в месяц — можно снимать совершенно прекрасную квартиру даже в Москве, не говоря уже про города попроще. Или пусть подросшая дочь пока поживет с родителями, а сэкономленные деньги потом пойдут на первый взнос и спокойную ипотеку для нее.

Евгений Коган предупреждает: ожидание низких ставок может обернуться подорожанием квартиры. За два-три года ипотечная ставка теоретически может снизиться на пару процентных пунктов, но недвижимость за это время способна подорожать на 10% и более. На рынке постепенно сокращается выбор качественного жилья — строители вводят все меньше жилья и еще меньше закладывают нового. Даже при высоких ипотечных ставках привлекательные квартиры продолжают покупать, лучшие предложения исчезают, а оставшиеся могут продаваться по завышенным ценам.

Если перекредитоваться через 10 лет, когда ставки уже железно упадут, за 10 лет заемщик заплатит банку 18 миллионов рублей, но из 10 миллионов останется должен почти ту же сумму. Даже в этом случае перекредитоваться под условные 8% будет крайне выгодно — вместо 26,4 миллиона процентов в следующие 20 лет надо будет выплатить всего плюс 9,8 миллиона, экономия превысит 16,5 миллиона. Но прежде чем вписываться во все это, стоит еще раз хорошенько посчитать.