Читательница Екатерина обратилась в редакцию с вопросом об ипотечных каникулах. Ежемесячный платеж по ее договору составляет 130 тысяч рублей, а выплатить на сегодня остается чуть более 10 миллионов рублей. Она увидела рекламу ипотечных каникул от своего банка и решила узнать условия. Сотрудник банка сообщил, что кредитная организация готова предоставить паузу сроком на три месяца, после чего удалился, чтобы рассчитать, сколько это будет стоить заемщице.

Вернувшись, менеджер сообщил, что при взятии ипотечных каникул на три месяца срок кредита увеличится на восемь месяцев, а сумма переплаты возрастет на 660 тысяч рублей. Екатерина отказалась от предложения, отметив, что если у людей безвыходное положение, например потеря работы, то банк готов обобрать их еще больше.

При формальном расчете на онлайн-калькуляторе для кредита в 15 миллионов рублей на 30 лет под 12 процентов годовых, взятых через год после начала выплат, трехмесячные кредитные каникулы увеличивали переплату на 43 миллиона рублей, а срок выплат — на 24 года. То есть по 154 тысячи рублей в месяц пришлось бы платить не 30, а 54 года. Это объясняется тем, что после окончания каникул ежемесячный платеж сохраняется на прежнем уровне, но проценты продолжают начисляться. Штрафы и пени при этом не начисляются. В начале выплат большая часть платежа уходит на покрытие процентов, рассчитанных на 30 лет. Через год тело кредита при таких условиях с 15 миллионов рублей сокращается лишь на 50 тысяч. На эту сумму процент продолжает начисляться, добавляясь к телу долга, а само тело остается неизменным. При сохранении старого размера платежа сумма процентов, которые надо выплатить в очередном месяце, будет почти равна платежу, и долг будет сокращаться лишь на 300 рублей. В результате вместо запланированных 30 лет и 40 миллионов переплаты получаются 54 года и 97 миллионов рублей переплаты за кредит в 15 миллионов.

Именно поэтому банки рассчитывают индивидуальный график после окончания каникул, чтобы размер платежа позволял не только оплачивать проценты, но и гасить тело долга. Такой подход позволяет увеличить срок кредита на 6-8 месяцев при трехмесячных каникулах, а переплату — на 500-700 тысяч рублей. Однако обратной стороной становятся повышенные платежи в первые месяцы после каникул. Принцип «просто не платить три месяца» не сработает: несколько месяцев без взносов в любом случае будут стоить серьезных денег.

Другая читательница, Анжела, брала ипотеку несколько лет назад примерно под 9 процентов с ежемесячным платежом около 26 тысяч рублей. В том же банке ей сообщили, что могут оформить каникулы на три месяца с увеличением срока ориентировочно на пять месяцев и переплатой 74 580 рублей. Менеджер отметил, что после каникул первые два месяца средства будут уходить полностью в проценты, а затем начнут уходить также в основной долг. Анжелу даже не спросили о причине обращения. Судя по скромной переплате, большая часть кредита уже выплачена.

По наблюдениям, такая информационная открытость — особенность одного конкретного банка. Обычно кредитные организации строго следуют букве закона и показывают график уже после заявления одновременно с началом каникул. К тому же по закону они могут по своему усмотрению изменить график.

На самом деле читательницам предложили не те ипотечные каникулы, которые придуманы для помощи несущим тяжелое бремя и прописаны в законе. Речь шла о программе реструктуризации задолженности на условиях самого банка. Причина обращения в таких случаях роли не играет, и дополнительные документы, подтверждающие наличие трудностей с оплатой, не запрашиваются. Это может вводить в заблуждение тех, у кого действительно есть основания на получение помощи.

В качестве меры поддержки заемщиков, оказавшихся в трудной жизненной ситуации, ипотечные каникулы утверждены статьей 6.1-1 Федерального закона 353-ФЗ. Они предоставляются на срок до шести месяцев. В течение этого периода человек может либо вообще не вносить платежи, либо вносить посильную часть. Неуплаченные платежи переносятся в конец срока и идут после обычных платежей по первоначальному графику. Сумма основного долга, сумма процентов и размер ежемесячного платежа по закону меняться не должны. Для получения такой льготной паузы заемщик должен подтвердить документами соблюдение нескольких условий: он ранее не пользовался каникулами по 353-ФЗ, жилье является для него единственным, начальная сумма кредита не превышает 15 миллионов рублей, он попал в трудную жизненную ситуацию. Федеральный закон № 373 предусматривает отдельные ипотечные каникулы для военнослужащих.

Без этих обстоятельств заемщик все равно может обратиться за послаблением, но банк может предложить собственную программу ипотечных каникул. У разных кредитных организаций она называется по-разному — например, индивидуальная программа реструктуризации или рефинансирования. Использование такой банковской отсрочки может приводить к образованию переплаты.

В пресс-службе ВТБ сообщили, что банковские каникулы оформляются на срок до трех месяцев в дистанционном формате, для подключения не требуется предоставлять документы или обосновывать причины обращения. Для государственных каникул условия иные: жизненная ситуация заемщика должна соответствовать установленным критериям, необходимо собрать пакет подтверждающих документов. Банковские каникулы предлагаются, когда клиент не соответствует требованиям госпрограммы, не может оперативно собрать документы или ему требуется срочная отсрочка платежей. По условиям банковских каникул заемщику дается отсрочка ежемесячного платежа, ставка остается прежней, штрафы не взимаются, кредитная история не страдает. Проценты за период каникул не аннулируются, а погашаются в последующих платежах, из-за чего пересматривается график и увеличивается общий срок кредита. Ежемесячный платеж после каникул не меняется, но общая переплата растет за счет удлинения срока и включения накопленных процентов в структуру аннуитетного платежа.

В пресс-службе Сбербанка отметили, что если кредит или жизненная ситуация клиента не соответствуют требованиям закона, им может быть доступна реструктуризация по собственным программам банка. Такая реструктуризация может быть проведена по всем типам кредитов и вне зависимости от их суммы, предусматривает разные сроки отсрочки или иные условия. Это доступно клиентам при предоставлении документов, подтверждающих снижение дохода или наступление сложной жизненной ситуации. Банк может и сам, до обращения клиента, предложить реструктуризовать долг. В большинстве случаев при реструктуризации ежемесячные платежи уменьшаются на определенный срок, например на шесть месяцев устанавливается платеж в размере 10 процентов от суммы процентов за пользование кредитом, начисленных в течение соответствующего месяца. Неуплаченные суммы переносятся в конец графика.

Базовые условия коммерческих программ для заемщиков четырех крупнейших банков по объему выдачи ипотеки заметно отличаются. Сбербанк связывает возможность реструктуризации с существенным сокращением дохода, потерей работы, декретом или отпуском по уходу за ребенком, утратой трудоспособности. ДОМ.РФ предлагает индивидуальную реструктуризацию для клиентов в трудной жизненной ситуации, которая позволяет уменьшить или приостановить платежи и может предусматривать отсрочку до 12 месяцев с платежом от нуля рублей. Среди условий — наличие хотя бы одного оплаченного планового платежа и перерыв не менее 12 месяцев после предыдущей реструктуризации.

Некоторые банки предлагают более доступные варианты отсрочки, для которых не требуется подтверждать снижение доходов. ВТБ указывает, что его программа кредитных каникул доступна при отсутствии просроченной задолженности. Для ипотеки предусмотрена трехмесячная отсрочка с нулевым платежом, первоначальная сумма кредитного договора не должна превышать 20 миллионов рублей, с момента оформления ипотеки должно пройти не менее шести месяцев. Альфа-Банк не требует подтверждать снижение дохода и не устанавливает ограничения по сумме ипотечного кредита. Воспользоваться программой могут клиенты с хорошей кредитной историей, без просрочек, если по кредиту уже внесено как минимум три платежа.

Максимальные сроки отсрочки различаются: у ВТБ для ипотеки указаны три месяца, ДОМ.РФ предлагает индивидуальную реструктуризацию с льготным периодом до 12 месяцев, в Альфа-Банке конкретный срок отсрочки определяется условиями предложения и новым графиком платежей. Общая логика такова: заемщик получает возможность временно не платить или платить меньше, но кредит не прекращается, проценты продолжают начисляться на сумму основного долга по действующей ставке, а после окончания льготного периода банк формирует новый график.

Особенность таких программ — то, как именно банк переносит платежи. В некоторых случаях после окончания отсрочки заемщик продолжает платить примерно ту же сумму, но в течение определенного периода его платежи направляются прежде всего на погашение процентов, накопившихся за время каникул. Только после их выплаты платежи снова начинают включать одновременно проценты и основной долг. Чем больше сумма долга и процентная ставка, тем больше процентов может накопиться за время отсрочки. Итоговое увеличение срока может оказаться больше самой продолжительности каникул, а общая сумма выплат — заметно выше первоначального графика.

Собственная программа банка может стать способом пережить временные финансовые трудности без просрочки по ипотеке и ухудшения кредитной истории, но это не бесплатная пауза. Перед оформлением такой поддержки имеет смысл запросить у банка не только размер платежа после каникул, но и полный новый график, конечную дату погашения и расчет общей суммы, которую заемщик выплатит за весь срок кредита.

Качество кредитных портфелей банков в конце 2025 — начале 2026 года заметно ухудшилось из-за так называемого вызревания кредитов, выданных заемщикам в 2023-2024 годах в рамках массовой программы льготной ипотеки. По данным Банка России, доля проблемных ипотечных кредитов на 1 апреля 2026 года выросла до 1,8 процента, тогда как шестью месяцами ранее она составляла 1,2 процента. Для покрытия рисков по этим кредитам банки создали резервы. Регулятор считает, что выдачи более качественных кредитов в последующие годы стабилизируют портфель.

С 1 сентября 2026 года вступает в силу новый вид ипотечных каникул, которые будут доступны семьям при рождении или усыновлении второго и последующих детей. Заемщики смогут приостановить платежи по ипотеке на срок до 18 месяцев, но с седьмого месяца по их обязательствам продолжат начисляться проценты. Размер переплаты по кредиту может увеличиваться примерно по той же схеме.